오피스텔 규제완화 무엇이 달라지나?

국토교통부가 2024년 11월 26일부터 오피스텔 건축 규제를 대폭 완화한다고 발표했다. 1인 가구 증가와 재택근무가 늘어나는 상황에서 직주근접 주택 수요에 대응하기 위한 조치다. 구체적인 내용과 영향을 자세히 살펴보자.

가장 큰 변화는 바닥난방 규제 폐지다. 전용면적 120㎡ 초과 오피스텔에도 바닥난방이 허용된다. 2024년 말 개정 건축기준 고시 이후 건축허가를 받는 오피스텔부터 적용되는데, 이로써 오피스텔의 주거 기능이 한층 강화될 전망이다. 2024년 2월부터는 발코니 설치도 허용됐지만, 아파트처럼 발코니를 확장하는 것은 여전히 불가능하다.

생활형 숙박시설(생숙)의 오피스텔 전환도 쉬워진다. 생숙 건물 일부를 오피스텔로 바꿀 때 별도의 전용 출입구를 만들지 않아도 되고, 전용면적 산정 시 기존의 '중심선 치수'를 유지할 수 있게 됐다. 이는 유휴 생숙의 활용도를 높이는 효과가 있을 것으로 보인다.

이런 규제 완화는 시장에 여러 변화를 가져올 것으로 예상된다. 우선 공급이 활성화되고 다양한 주거 옵션이 생길 것이다. 특히 중대형 고급 오피스텔이 늘어날 가능성이 크다. 주거용 오피스텔을 주택 수에서 제외하면서 종부세 부담도 줄어들어 거래가 활성화될 수 있다.

실제로 변화의 조짐이 보인다. 2024년 6월 전국 오피스텔 매매거래량은 전월 대비 7.4%, 전년 동기 대비 19.1% 증가했다. 특히 직장인 수요가 많은 역세권 오피스텔을 중심으로 회복세가 나타나고 있다. 중대형 평형은 희소성과 환금성이 높아 실수요자들의 관심이 커질 것으로 보인다.

하지만 시장 회복에는 시간이 필요하다. 여전히 미분양 물량이 많고, 금리 상승으로 임대 수익률이 낮아진 상태다. 연간 임대 수익률이 5%를 넘기기 어려운 상황이다. 오피스텔이 아파트와 같은 대출 규제를 적용받는 점도 걸림돌이다. 또 어린이집이나 경로당 같은 부대시설이 부족한 것도 한계로 지적된다.

가격 변화도 제한적일 것으로 보인다. 단기적으로는 소폭 상승과 거래량 증가가 예상되지만, 전반적인 시장 회복까지는 상당한 시일이 걸릴 것이다. 오피스텔은 금리 변동에 민감하고, 전체 부동산 시장 흐름의 영향도 크게 받는다.

결론적으로 오피스텔 규제 완화는 시장에 긍정적인 변화를 가져올 것으로 보이지만, 투자자들은 신중한 접근이 필요하다. 입지, 규모, 가격, 수익성 등을 종합적으로 고려해야 하고, 특히 장기적 관점에서 실수요 가능성을 잘 따져봐야 한다. 당장의 규제 완화 효과에 기대어 성급한 결정을 하기보다는, 시장 상황과 개별 물건의 특성을 꼼꼼히 살펴보는 게 중요하다.

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